DECRETO-LEY
8912/77
Texto Ordenado por Decreto
3389/87 con las modificaciones del Decreto-Ley N° 10128 y las Leyes N° 10653,
10.764,13127 y 13342.
LEY
DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL Y
USO
DEL SUELO
TITULO
I
OBJETIVOS
Y PRINCIPIOS
CAPITULO
UNICO
ARTICULO
1°.-La presente ley rige el ordenamiento del territorio de la Provincia, y
regula el uso, ocupación, subdivisión y equipamiento del suelo.
ARTICULO
2°.- Son objetivos fundamentales del ordenamiento territorial:
a)
Asegurar
la preservación y el mejoramiento del medio ambiente, mediante una adecuada
organización de las actividades en el espacio.
b) La
proscripción de acciones degradantes del ambiente y la corrección de los
efectos de las ya producidas.
c) La creación de
condiciones físico-espaciales que posibiliten satisfacer al menor costo
económico y social, los requerimientos y necesidades de la comunidad en materia
de vivienda, industria, comercio, recreación, infraestructura, equipamiento,
servicios esenciales y calidad del medio ambiente.
d) La preservación
de las áreas y sitios de interés natural, paisajístico, histórico o turístico,
a los fines del uso racional y educativo de los mismos.
e) La
implantación de los mecanismos legales, administrativos y económico-financieros
que doten al gobierno municipal de los medios que posibiliten la eliminación de
los excesos especulativos, a fin de
asegurar que el proceso de ordenamiento y renovación urbana se lleve a cabo
salvaguardando los intereses generales de la comunidad.
f) Posibilitar la
participación orgánica de la comunidad en el proceso de ordenamiento
territorial, como medio de asegurar que tanto a nivel de la formulación
propuesta, como de su realización, se procure satisfacer sus intereses,
aspiraciones y necesidades.
g) Propiciar y
estimular la generación de una clara conciencia comunitaria sobre la necesidad
vital de la preservación y recuperación de los valores ambientales.
ARTICULO
3°.- Establécense los siguientes principios en materia de ordenamiento
territorial:
a)
Deberá
concebirse como un proceso ininterrumpido en el que un conjunto de pautas y
disposiciones normativas orienten las decisiones y acciones del sector público
y encaucen las del sector privado, hacia el logro de objetivos
predeterminados., reajustables en función de los cambios no previstos, que
experimente la realidad sobre la que se actúa.
b)
Las
comunas deberán realizarlo en concordancia con los objetivos y estrategias
definidas por el Gobierno Provincial para el sector y con las orientaciones
generales y particulares de los planes provinciales y regionales de desarrollo
económico y social y de ordenamiento físico.
c) En las
aglomeraciones, conurbaciones y regiones urbanas será encarado con criterio
integral, por cuanto rebasa las divisiones jurisdiccionales. Los municipios integrantes
de las mismas, adecuarán el esquema territorial y la clasificación de sus áreas
a la realidad que se presenta en su territorio. Esta acción deberá encararse en
forma conjunta entre los municipios integrantes de cada región, con las
coordinación a nivel provincial.
d) Deberá tenerse
fundamentalmente en cuenta el tipo e intensidad de las relaciones funcionales
que vinculan a las distintas áreas entre sí.
e) La
localización de actividades y la intensidad y modalidad de la ocupación del
suelo se hará con criterio racional, a fin de prevenir, y en lo posible
revertir, situaciones críticas, evitando las interrelaciones de usos del suelo
que resulten inconvenientes.
TITULO
II
DEL
ORDENAMIENTO TERRITORIAL
CAPITULO
I
DEL
CRITERIO GENERAL
ARTICULO
4°.- Estarán sometidos al cumplimiento de la presente ley las personas
físicas y jurídicas públicas o privadas, con la única excepción de razones de
seguridad y defensa.
CAPITULO
II
DE
LA CLASIFICACION DEL TERRITORIO
ARTICULO
5°.- I- Los municipios delimitarán su territorio en:
a) Areas rurales.
b) Areas urbanas y áreas complementarias
destinadas a emplazamientos de usos relacionados con la producción agropecuaria
extensiva, forestal, minera y otros.
El área rural comprenderá las áreas destinadas a
emplazamientos de usos relacionados con la producción agropecuaria extensiva,
forestal, minera y otros.
El área urbana
comprenderá dos subáreas: la urbanizada y la semiurbanizada.
Las áreas
complementarias comprenderán las zonas circundantes o adyacentes al área urbana,
relacionadas funcionalmente.
Las áreas
urbanas y las complementarias conforman los centros de población y son partes
integrantes de una unidad territorial.
II.-
En
las distintas áreas podrán localizarse zonas de usos específicos de acuerdo a
la modalidad, tipo y características locales, y serán: residencial, urbana y
extraurbana, comercial y administrativa, de producción agropecuaria, ictícola,
industrial y extractiva, de esparcimiento ocioso y activo, de reserva,
ensanche, transporte, comunicaciones, energía, defensa, seguridad, recuperación
y demás usos específicos.
La existencia o no de áreas,
subáreas o zonas determinadas, como así la ubicación de algunas de éstas,
dependerá de las condiciones propias o necesidades de cada partido o de cada
uno de sus núcleos urbanos.
Las áreas, subáreas y zonas,
cuando así corresponda, se dividirán en espacios parcelarios, circulatorios y
verdes y libres públicos.
DE
LAS AREAS Y SUBAREAS
ARTICULO
6°.- Se entiende por:
Area
Urbana: La destinada a asentamientos humanos intensivos, en la que se
desarrollen usos vinculados con la residencia, las actividades terciarias y las
de producción compatibles.
Subárea
Urbanizada: El o los sectores del área urbana, continuos o discontinuos, donde
existen servicios públicos y equipamiento comunitario como para garantizar su
modo de vida pleno. El o los perímetros de esta subárea comprenderán todos los
sectores servidos como mínimo con energía eléctrica, pavimento, agua corriente
y cloacas.
Subárea
Semiurbanizada: El o los sectores intermedios o periféricos del área
urbana, que constituyen de hecho una parte del centro de población por su
utilización como tal, con parte de la infraestructura de servicios y del
equipamiento necesario, pero que una vez completados pasarán a constituirse en
subáreas urbanizadas. A este efecto deberá lograrse como prioridad el
completamiento de:
a)
La
infraestructura de servicios y el equipamiento comunitario.
b)
La
edificación de las parcelas.
Areas
Complementarias: Los sectores circundantes o adyacentes al área
urbana, en los que se delimiten zonas destinadas a reserva para ensanche de la
misma o de sus partes constitutivas, y a otros usos específicos.
ZONAS
Y ESPACIOS
ARTICULO
7°.- Denomínanse:
a)
Zona
residencial: La destinada a asentamientos humanos intensivos, de usos
relacionados con la residencia permanente y sus compatibles, emplazadas en el
área urbana.
b) Zona
residencial extraurbana: La destinada a asentamientos no intensivos de usos
relacionados con la residencia no permanente, emplazada en pleno contacto con
la naturaleza, en el área complementaria o en el área rural. Se incluyen en
esta zona los clubes de campo.
c) Zona comercial
y administrativa: La destinada a usos relacionados con la actividad
gubernamental y terciaria, emplazada en el área urbana.
d) Zona de
esparcimiento: La destinada principalmente a la actividad recreativa ociosa o
activa, con el equipamiento adecuado a dichos usos. Podrá estar ubicada en
cualquiera de las áreas.
e) Zona
industrial: La destinada a la localización de industrias agrupadas. Las zonas
industriales se establecerán en cualquiera de las áreas. Al decidir su
localización se tendrá particularmente en cuenta sus efectos sobre el medio
ambiente, sus conexiones con la red vial principal, provisión de energía eléctrica,
desagües industriales y agua potable.
Las industrias molestas,
nocivas o peligrosas deberán establecerse obligatoriamente en zona industrial,
ubicada en área complementaria o rural, y circundada por cortinas forestales.
Parque industrial es el sector de la zona industrial dotado de la
infraestructura, el equipamiento y los servicios públicos necesarios para el
asentamiento de industrias agrupadas, debiendo estar circundado por cortinas
forestales.
f)
Zona
de reserva: Al sector delimitado en razón de un interés específico orientado al
bien común.
g) Zona de
reserva para ensanche urbano: Al sector que el municipio delimite, si fuera
necesario, en previsión de futuras ampliaciones del área urbana.
h) Zona de
recuperación: La que, en su estado actual, no es apta para usos urbanos, pero
resulta recuperable mediante obras o acciones adecuadas.
i)
Zona
de recuperación de dunas o médanos vivos: Las áreas que contienen formaciones
de arenas no fijadas, ya sea provenientes del desgaste de la plataforma o de la
erosión continental.
j)
Zona
de usos específicos: La delimitada para usos del transporte (terrestre,
marítimo o fluvial y aéreo), de las comunicaciones, la producción o transmisión
de energía, la defensa, la seguridad y otros usos específicos.
ARTICULO
8°.- Denomínanse:
a)
Espacios
circulatorios: Las vías de tránsito para vehículos y peatones, las que deberán
establecerse claramente en los planos de ordenamiento.
Según la importancia de su
tránsito, o función, el sistema de espacios circulatorios se dividirá en:
1.- Trama interna: Vías ferroviarias a nivel,
elevadas y subterráneas; autopistas urbanas, avenidas principales, avenidas,
calles principales, secundarias y de penetración y retorno; senderos
peatonales; espacios públicos para estacionamiento de vehículos.
2.- Trama externa: Vías de la red troncal, acceso
urbano, caminos principales o secundarios.
b)
Espacios
verdes y libres públicos: Los sectores públicos ( en los que predomine la
vegetación y el paisaje), cuya función principal sea servir a la recreación de
la comunidad y contribuir a la depuración del medio ambiente.
c)
Espacios
parcelarios: Los sectores destinados a parcelas urbanas y rurales; los espacios
destinados a parcelas urbanas, dada su finalidad, se denominarán espacios
edificables.
CAPITULO
III
DELIMITACION
Y DIMENSIONADO
ARTICULO
9°.- A los efectos de un mejor ordenamiento funcional, las zonas podrán ser
divididas en distritos y subdistritos.
ARTICULO
10°.- Las áreas, subáreas, zonas y espacios urbanos, deberán delimitarse
según usos.
ARTICULO
11°.- Para cada núcleo urbano se fijarán las metas poblacionales establecidas
en el plan regional respectivo, adoptando, en caso de no haberlas, las que
resulten del cálculo según las tendencias.
De acuerdo a tales metas se
dimensionarán las subáreas y zonas que componen el núcleo urbano, regulándose
la ocupación del suelo para cada distrito y manzana o macizo en base a las
densidades poblacionales asignadas.
ARTICULO
12°.- El diseño de la trama circulatoria tendrá como objetivo la vinculación
e integración de los espacios parcelarios y verdes o libres públicos,
procurando el más seguro y eficiente desplazamiento de los medios de
transporte. Su trazado tendrá en cuenta la interrelación con áreas y zonas
adyacentes, diferenciando la circulación vehicular de la peatonal. El sistema
permitirá el tránsito vehicular diferenciado, estableciendo dimensiones según
densidades y usos urbanos previstos, de acuerdo a los criterios del cálculo más
apropiados.
ARTICULO
13°.- Los espacios verdes o libres públicos de un núcleo urbano serán
dimensionados en base a la población potencial tope establecida por el Plan de
Ordenamiento para el mismo, adoptando un mínimo de diez metros cuadrados (10
m2) de área verde o libre por habitante.
Dentro de esa superficie,
deberán computarse las plazoletas, plazas y parques públicos, ya sean comunales
o regionales.
Los espacios verdes serán
convenientemente distribuidos y ubicados en cada área o zona, a razón de tres y
medio metros cuadrados por habitante (3,50 m2/hab.) para plazoletas, plazas o
espacios libres vecinales; dos u medio metros cuadrados por habitante (2,50
m2/hab.) para parques urbanos y cuatro metros cuadrados por habitante (4
m2/hab.) para parques comarcales o regionales.
A los efectos de computar
los cuatro metros cuadrados (4 m2) correspondientes a parques comerciale o
regionales podrán incluirse los parques de dicha característica ubicados en un
radio de sesenta kilómetros (60 Km).
CAPITULO
IV
DEL
PROCESO DE OCUPACION DEL TERRITORIO
A)
Creación y ampliación de núcleos urbanos o centros de población.
ARTICULO
14°.- (Dec-Ley 10128/83) Se entenderá por creación de un núcleo urbano al
proceso de acondicionamiento de un área con la finalidad de efectuar
localizaciones humanas intensivas de usos vinculados con la residencia, las
actividades de servicio y la producción y abastecimiento compatibles con la
misma, más el conjunto de previsiones normativas destinadas a orientar la
ocupación de dicha área y el ejercicio de los usos mencionados, con el fin de
garantizar el eficiente y armónico desarrollo de los mismos y la preservación
de la calidad del medio ambiente.
Cuando la creación o
ampliación de núcleos urbanos la propicia la Provincia o la Municipalidad en
inmuebles que no le pertenezcan, y los respectivos propietarios no cedieren las
correspondientes superficies o concretaren por sí el plan previsto, se
declararán de utilidad pública las fracciones que resulten necesarias a esos
fines a los efectos de su expropiación.
ARTICULO
15°.- Toda creación de un núcleo urbano deberá responder a una necesidad
debidamente fundada, ser aprobada por el Poder Ejecutivo, a propuesta del
municipio respectivo, por iniciativa de entidades estatales o de promotores
privados, y fundamentarse mediante un estudio que, además de tomar en cuenta
las orientaciones y previsiones del respectivo plan regional, contenga como
mínimo:
a)
Justificación
de los motivos y necesidades que indujeron a propiciar la creación del nuevo
núcleo urbano, con una relación detallada de las principales funciones que
habrá de cumplir dentro del sistema o subsistema urbano que pasará a integrar.
b) Análisis de las ventajas
comparativas que ofrece la localización elegida en relación con otras posibles
y la aptitud del sitio para recibir los asentamientos correspondientes a los
diferentes usos.
c)
Evaluación
de la situación existente en el área afectada en lo relativo a uso, ocupación,
subdivisión y equipamiento del suelo.
d)
Demostración
de la existencia de fuentes de aprovisionamiento de agua potable en calidad de
cantidad para satisfacer las necesidades de la población potencial a servir.
e)
Comprobación
de la factibilidad real de dotar al nuevo núcleo urbano de los servicios
esenciales para su normal funcionamiento.
f)
Plan
Director del nuevo núcleo urbano conteniendo como mínimo:
- Justificación
de las dimensiones asignadas al mismo, así como a sus áreas y zonas
constitutivas, con indicación de las densidades poblacionales propuestas.
- Trama
circulatoria y su conexión con los asentamientos urbanos del sistema o
subsistema al cual habrá de incorporarse.
- Normas sobre
uso, ocupación, subdivisión, equipamiento y edificación del suelo para sus
distintas zonas.
-Red primaria
de servicios públicos.
- Localización
de los espacios verdes y reservas de uso público y su dimensión según lo
dispuesto por esta ley.
g)
Plan
previsto para la prestación de los servicios esenciales y dotación de
equipamiento comunitario.
ARTICULO
16°.- Se entenderá por ampliación de un núcleo urbano al proceso de expansión
ordenada de sus áreas o zonas, a fin de cumplimentar las necesidades
insatisfechas, o satisfechas en forma deficiente de las actividades
correspondientes a los distintos usos que en él se cumplen.
ARTICULO
17°.- La ampliación de un área urbana deberá responder a una fundada
necesidad, ser aprobada por el Poder Ejecutivo a propuesta del municipio
respectivo y justificarse mediante un estudio que, sin apartarse de las
previsiones y orientaciones del correspondiente plan de ordenamiento,
cumplimente los siguientes recaudos:
a)
Que
la ampliación propuesta coincida con alguno de los ejes de crecimiento
establecidos en el respectivo plan urbano y que las zonas o distritos
adyacentes no cuenten con más de treinta (30) por ciento de sus parcelas sin
edificar.
b)
Demostración
de la existencia de fuentes de aprovisionamiento de agua potable en calidad y
cantidad para satisfacer las necesidades totales de la población potencial a
servir.
c)
Una
cuidadosa evaluación de las disponibilidades de tierra para el desarrollo de
los usos urbanos y una ajustada estimación de la demanda que la previsible
evolución de dichos usos producirá en el futuro inmediato.
d)
Aptitud
del sitio elegido para el desarrollo de los usos urbanos.
e)
Evaluación
de la situación existente en el área afectada en lo relativo a uso, ocupación,
subdivisión y equipamiento del suelo.
f)
Demostración
de la factibilidad real de dotar al área elegida de los servicios esenciales y
equipamiento comunitario que establece esta Ley.
g)
Plan
Director del área de ampliación conteniendo como mínimo lo siguiente:
- Justificación
de la magnitud de la ampliación propuesta.
- Densidad
poblacional propuesta.
- Trama
circulatoria y su conexión con la red existente.
-Localización y
dimensión de los espacios verdes y libres públicos y reservas fiscales.
h)
Plan
previsto para la prestación de los servicios esenciales y la dotación del
equipamiento comunitario.
ARTICULO
18°.- Podrá disponerse la ampliación sin que se cumpla lo establecido en la
segunda parte del inciso a) del artículo 17, sin ella se llevara a cabo una
operación de carácter integral, y la misma comprendiese, además de lo exigido
en el artículo anterior:
1.-
Habilitación
de nuevas parcelas urbanas dotadas de todos los servicios esenciales y el
equipamiento comunitario que establece esta ley.
2.-
Construcción
de edificios en el total de las parcelas.
3.-
Apertura
y cesión de espacios varios dotados de equipo urbano completo (pavimento y
redes de servicios)
4.-
Construcción
de vía principal pavimentada que vincule la ampliación con la trama
circulatoria existente.
También podrán habilitarse
nuevos espacios edificables sin haberse cubierto el grado de edificación
establecido, cuando la municipalidad constate situaciones generalizadas que
deriven en la ausencia de oferta de inmuebles o excesivo precio de los
ofrecidos. Igualmente podrá autorizarse la ampliación cuando se ofrezca
urbanizar zonas no aprovechables para otros usos por sus condiciones físicas y
mediante la aplicación de métodos de recuperación.
En las situaciones previstas
en el párrafo anterior deberán satisfacerse los recaudos exigidos en la primera
parte de este artículo, con excepción de la construcción de edificios en el
total de las parcelas.
Sólo por excepción podrán
habilitarse nuevos espacios edificables si los mismos implican superar el tope
poblacional que hubiere previsto el plan de ordenamiento de cada núcleo urbano.
B)
Creación y ampliación de zonas de usos específicos.
ARTICULO
19°.- La creación o ampliación de las zonas de usos específicos deberá
responder a una necesidad fundada, ser aprobada por el Poder Ejecutivo a
propuesta del municipio respectivo, localizarse en sitio apto para la
finalidad, ajustarse a las orientaciones y previsiones del correspondiente Plan
de Ordenamiento Municipal y cumplir con las normas de la legislación vigente
relativas al uso de que se trate.
C)
Reestructuración de núcleos urbanos.
ARTICULO
20°.- Se entenderá por reestructuración de áreas o zonas de un núcleo urbano
al proceso de adecuación del trazado de sus áreas constitutivas a una
sustancial modificación de las normas que las regían en materia de uso,
ocupación, subdivisión y equipamiento.
ARTICULO
21°.- Todo proyecto de reestructuración de las áreas constitutivas de un
núcleo urbano deberá fundamentarse debidamente y ser aprobado por el Poder
Ejecutivo a propuesta del municipio.
D)
Disposiciones varias.
ARTICULO
22°.- Para la realización de ampliaciones futuras podrán delimitarse zonas de
reserva. Dicho acto no implicará autorización automática para efectuar el
cambio de uso, ni modificación o restricción del existente, en tanto su
ejercicio no produzca efectos que dificulten el posterior cambio de uso del
suelo.
La habilitación de las zonas
previstas para ensanche se llevará a cabo gradualmente, mediante la afectación
de sectores de extensión proporcionada a la necesidad prevista.
ARTICULO
23°.- Sólo se podrán crear o ampliar núcleos urbanos y zonas de usos
específicos en terrenos con médanos o dunas que los mismos se encuentren
fijados y forestados de acuerdo con lo establecido en las normas provinciales
sobre la materia.
En dichos casos se
preservará la topografía natural del área y se adoptarán en el proyecto
soluciones planialtimétricas que aseguren un correcto escurrimiento de las
aguas pluviales. El tipo de uso, intensidad de ocupación y parcelamiento
admitidos serán los que permitan garantizar la permanencia de la fijación y
forestación.
ARTICULO
24°.- (Ley 10.764) La denominación de los nuevos núcleos urbanos la fijará el
Poder Legislativo, prefiriendo a dichos efectos aquellas que refieran a la
región geográfica, a hechos históricos vinculados con el lugar, a
acontecimientos memorables, así como a nombres de personas que por sus
servicios a la Nación, a la Provincia, al Municipio o a la Humanidad, se hayan
hecho acreedoras a tal distinción.
El cambio o modificación en
la denominación de los núcleos urbanos la fijará el Poder Legislativo a
propuesta de la Municipalidad con jurisdicción sobre los mismos, respetando las
pautas señaladas en el párrafo anterior.
TITULO
III
DEL
USO, OCUPACION, SUBDIVISION Y
EQUIPAMIENTO
DEL SUELO
CAPITULO
I
DEL
USO DEL SUELO
ARTICULO
25°.- Se denominará uso del suelo, a los efectos de la presente ley, el
destino establecido para el mismo en relación al conjunto de actividades
humanas que se desarrollen o tenga las máximas posibilidades de desarrollarse
en un área territorial.
ARTICULO
26°.- (Decreto Ley 10128/83) En el ordenamiento de cada Municipio se
discriminará el uso de la tierra en usos urbanos, rurales y específicos. Se
considerarán usos urbanos a los relacionados principalmente con la residencia,
el esparcimiento, las actividades terciarias y las secundarias compatibles. Se
considerarán usos rurales a los relacionados básicamente con la producción
agropecuaria, forestal y minera. Se considerarán usos específicos a los
vinculados con las actividades secundarias, el transporte, las comunicaciones,
la energía, la defensa y seguridad, etc., que se desarrollan en zonas o
sectores destinados a los mismos en forma exclusiva o en los que resultan
absolutamente preponderantes.
ARTICULO
27°.- (Decreto Ley 10128/83) Para su afectación actual o futura a toda zona
deberá asignarse uso o usos determinados.
En el momento de realizarse
la afectación deberán establecerse las restricciones y condicionamientos a que
quedará sujeto el ejercicio de dichos usos.
En las zonas del área
urbana, así como en las residenciales extraurbanas, industriales y de usos
específicos del área complementaria y rural, deberán fijarse las restricciones
y condicionamientos resultantes de los aspectos que a continuación se detallan,
que son independientes entre sí con la zona, con el todo urbano y con sus
proyecciones externas;
1) Tipo de uso del suelo.
2) Extensión de ocupación del suelo (F.O.S.)
3) Intensidad de ocupación del suelo (F.O.T.) y,
según el uso, densidad.
4) Subdivisión del suelo.
5) Infraestructura de servicios y equipamiento
comunitario.
ARTICULO
28°.- (Decreto Ley 10128/83) En cada zona, cualquiera sea el área a que
pertenezca, se permitirán todos los usos que sean compatibles entre sí. Los
molestos nocivos o peligrosos serán localizados en distritos especiales, con
separación mínima a determinar según su grado de peligrosidad, molestia o
capacidad de contaminación del ambiente.
ARTICULO
29°.- (Decreto Ley 10128/83) Al delimitar zonas según usos se tomarán
particularmente en cuenta la concentración de actividades afines en relación a
su ubicación y la escala de servicios que presten.
ARTICULO
30°.- (Decreto-Ley 10128/83) En las zonas de las distintas áreas el
dimensionado de las parcelas estará condicionado por el tipo, intensidad y
forma de ejercicio de los distintos usos admitidos en las mismas.
ARTICULO
31°.- (Decreto Ley 10128/83) Asignado el uso o usos a una zona del área
urbana o a una zona residencial, extraurbana, se establecerá la densidad bruta
promedio de la misma y la neta correspondiente a los espacios edificables.
Asimismo, se establecerán las superficies mínimas que deben destinarse a áreas
verdes de uso público, los servicios esenciales y el equipamiento social
necesario, para que los usos asignados puedan ejercerse en el nivel permitido
por las condiciones de tipo urbanístico.
CAPITULO
II
DE
LA INTENSIDAD DE LA OCUPACION
ARTICULO
32°.- Deberán distinguirse tres categorías en la intensidad del asentamiento
humano en el territorio:
1.- Población dispersa.
2.- Población agrupada.
3.- Población semiagrupada.
La intensidad de ocupación
se medirá por la densidad poblacional por metro cuadrado.
Denomínase densidad
poblacional bruta a la relación entre la población de un área o zona y la
superficie total de la misma.
Denomínase densidad
poblacional neta a la relación entre la población de un área o zona y la
superficie de sus espacios edificables, es decir, libre de los espacios
circulatorios y verdes públicos.
ARTICULO
33°.- Las áreas de población dispersa corresponden al área rural, donde la
edificación predominante es la vivienda y las construcciones propias de la
explotación rural.
La densidad de población
bruta promedio será menor a cinco (5) habitantes por hectárea.
Todo proyecto de
construcción de viviendas en áreas rurales que ocasionen densidades mayores que
la establecida, excepto cuando esté vinculado a la explotación rural, se
considerará cambio de uso y sujeto a la aprobación previa correspondiente.
ARTICULO
34°.- Las áreas de población semiagrupada corresponden a colonias rurales, y
a otras localizaciones de muy baja densidad.
La densidad poblacional
bruta podrá fluctuar entre cinco (5) y treinta (30) habitantes por hectárea.
ARTICULO
35°.- Las áreas de población agrupada corresponden a las áreas urbanas y su
edificación predominante es la vivienda individual o colectiva, con los
edificios complementarios, servicios y equipamientos necesarios, que en
conjunto conforman al alojamiento integral de la población
A cada zona integrante de un
área urbana deberá asignársele densidad neta y densidad bruta.
ARTICULO
36°.- La densidad bruta promedio para toda el área urbana, no podrá superar
los ciento cincuenta (150) habitantes por hectárea.
ARTICULO
37°.- La densidad poblacional neta máxima para las distintas zonas urbanas y
complementarias, excepto clubes de campo será:
1.-Parcialmente dotadas de servicios:
Residencial y
comercial urbano y extraurbano: sectores con parcelas existentes a la vigencia
de esta Ley que carezcan de agua corriente y cloacas, la resultante de una
vivienda unifamiliar por parcela; cuando exista agua corriente pero no cloacas,
cualquier uso, ciento cincuenta (150) habitantes por hectárea.
No obstante,
cuando conviniere, el municipio podrá signar una densidad potencial superior,
que sólo podrá concretarse con la prestación de los respectivos servicios.
2.- Totalmente dotadas de servicios esenciales:
Residencial:
mil (1000) habitantes por hectárea.
Residencial
extraurbano: ciento cincuenta (150) habitantes por hectárea.
Comercial,
administrativa y áreas análogas, excluídos espacios para espectáculos públicos:
dos mil (2000) habitantes por hectárea.
En áreas con cloacas, la densidad máxima estará
limitada por la capacidad y calidad de la fuente de agua potable.
La densidad
neta para cada manzana, se establecerá con independencia de la resultante de
las edificaciones existentes y será de aplicación para cada parcela motivo de
nuevas construcciones.
ARTICULO
38°.- La densidad poblacional que se asigne a un área, subárea, zona o unidad
rodeada de calles en cumplimiento del uso establecido estará asimismo en
relación directa con la disponibilidad de áreas verdes o libres públicas y con
la dotación de servicios públicos y lugares de estacionamiento que
efectivamente cuente.
Podrá no obstante, preverse
una densidad óptima mayor que la actual, que podrá efectivizarse en el momento
que todos los condicionantes se cumplan.
ARTICULO
39°.- En cada zona la edificación será regulada de tal forma que no agrupe en
la misma una población mayor que la prevista en base a la densidad poblacional
establecida, para lo cual se emplearán coeficientes que representen la relación
población-suelo-edificio y surjan de vincular entre sí:
1.- Población.
2.- Densidad neta.
3.- El área neta de espacios edificables.
4.- La superficie edificada por habitante.
5.- Los factores de ocupación del suelo total.
ARTICULO
40°.- La cantidad máxima de personas por parcelas será el resultado de
multiplicar su superficie por la densidad neta máxima que se fije para la zona
en que esté incluida.
El mínimo computable será de
cuatro (4) personas por parcelas.
ARTICULO
41°.- Establecida la población máxima para una parcela, la cantidad máxima de
personas que podrá alojar cada edificio se computará de acuerdo a los
siguientes índices:
Uso |
Cantidad de Ambientes |
Personas por Dormitorio |
Sup.Cubierta Total mínima
por persona |
|
Residencial unifamiliar |
Hasta 2 |
2 |
14 m2 |
|
|
Más de 2 |
2 |
10 m2 |
|
Residencial multifamiliar |
Hasta 2 |
2 |
15 m2 |
|
|
Más de 2 |
2 |
12 m2 |
|
Comercial y análogos |
|
|
10 m2 |
|
Espectáculos públicos,
Industrias y otros casos |
A definir por los municipios según características de cada uso y
supuesto |
En ningún caso, la
superficie cubierta resultante podrá sumar un volumen de edificación mayor que
el que establezca el F.O.T. para el caso.
ARTICULO
42°.- Denomínase factor de ocupación total (F.O.T.) al coeficiente que debe
multiplicarse por la superficie total de cada parcela para obtener la
superficie cubierta máxima edificable en ella. Denomínase factor de ocupación
del suelo (F.O.S.) a la relación entre la superficie máxima del suelo ocupada
por el edificio y la superficie de la parcela.
Ambos factores determinarán
los volúmenes edificables.
El volumen máximo edificable
de nivel de suelo hacia arriba, en edificio de más de tres (3) plantas, será el
resultante de aplicar el F.O.T. máximo establecido para la zona considerando la
distancia mínima de piso a piso autorizada para vivienda con independencia de
la cantidad de plantas proyectadas.
ARTICULO
43°.- Se denomina superficie cubierta edificable en una parcela a la suma de
todas las áreas cubiertas en cada planta, ubicados por encima del nivel de la
vereda o su equivalente que al efecto establezca el municipio, incluyendo espesores
de tabiques y muros interiores y exteriores.
ARTICULO
44°.- El plan de ordenamiento establecerá para cada zona los máximos factores
de ocupación total (F.O.T.) y de ocupación del cuelo (F.O.S.) en función de
usos permitidos, de la población prevista, de una adecuada relación entre los
espacios edificables y los verdes y libres públicos, del grado de prestación de
los servicios esenciales y de la superficie cubierta por habitante que se
establezca.
(Ley
10653): Toda superficie cubierta, construida o a construirse, destinada a
albergar plantas de tratamiento de efluentes industriales en establecimientos
existentes cuya antigüedad data con anterioridad a la vigencia del Decreto Ley
7229, no será considerada a los fines de determinar el cumplimiento de los
índices urbanísticos F.O.S. y F.O.T.
ARTICULO
45°.- Los valores del F.O.T. serán como máximo los siguientes:
Uso residencial: 2,5.
Uso comercial,
administrativo y análogos: 3.
Otros usos: serán fijados
por la reglamentación.
ARTICULO
46°.- Los valores del F.O.S. no podrán superar a 0,6.
ARTICULO
47°.- Por sobre los valores máximos del F.O.T. y la densidad antes fijados y
los máximos que el municipio establezca para cada zona, se establecerán en el
plan de ordenamiento, incrementos o premios que en conjunto no podrán superar
el setenta (70) por ciento de los valores máximos mencionados según la
siguiente discriminación:
a)
Por
ancho de parcela: a partir de diez metros (10 m.), en forma proporcional y
hasta un incremento máximo del veinticinco (25) por ciento del F.O.T. Para
nuevas parcelas a partir de los anchos mínimos exigidos.
b)
Por
edificación separada de ejes divisores laterales, con un mínimo de cuatro
metros (4 m.), se incrementará el F.O.T. entre el (10) por ciento y el quince
(15) por ciento por cada eje divisorio como máximo, computándose hasta un
treinta (30) por ciento en total.
c)
Por
edificación retirada voluntariamente de la línea de construcción establecida, a
razón de tres (3) por ciento por cada metro de retiro, con un máximo de quince
(15) por ciento.
d)
Por
menor superficie de suelo ocupada que la resultante del F.O.S. máximo
establecido para cada caso, proporcional a la reducción y hasta un incremento
máximo del F.O.T. en un diez (10) por ciento.
e)
por
espacio libre público existente al frente, medido desde la línea municipal
hasta el eje de dicho espacio, cero cinco (0,5) por ciento por cada metro, a
partir de los diez (10) metros y con un máximo del diez (10) por ciento.
La cantidad de personas que
aloje cada edificio podrá aumentarse de acuerdo a los incrementos que en cada
caso corresponda.
ARTICULO
48°.- Los municipios fijarán para cada zona normas que garanticen la
existencia de los centros de manzanas libres de edificación. Asimismo
determinarán áreas y alturas edificables, retiros de edificación respecto de
las líneas municipal y divisorias, con arreglo a lo establecido en el artículo
anterior y tendientes a la preservación y continuidad del espacio libre urbano.
No se autorizará el patio
interno como medio de ventilación e iluminación de locales de habitación y de
trabajo. Podrán autorizarse para cocinas, baños y locales auxiliares.
ARTICULO
49°.- En zonas con densidad mayor de ciento cincuenta (150) habitantes por
hectárea y en la construcción de edificios multifamiliares será obligatoria la
previsión de espacios para estacionamiento o de cocheras, cuando las parcelas
tengan doce (12) metros o más de ancho, previéndose una superficie de tres y
medio (3,50) metros cuadrados por persona como mínimo. Los municipios podrán establecer
excepciones a esta disposición cuando las características de la zona y del
proyecto así lo justifiquen.
CAPITULO
III
DE
LA SUBDIVISION DEL SUELO
A)
Subdivisiones
ARTICULO
50°.- Una vez aprobada la creación de un núcleo urbano, o la creación, ampliación
o restructuración de sus áreas, subáreas o zonas constitutivas, podrán
efectuarse las operaciones de subdivisión necesarias, con el dimensionado que
fija la presente Ley.
ARTICULO
51°.- Las normas municipales sobre subdivisión no podrán establecer
dimensiones inferiores a las que con carácter general establece la presente
ley, que será de aplicación cuando el respectivo municipio carezca de normas
específicas.
ARTICULO
52°.- Las dimensiones en áreas urbanas y complementarias serán las
siguientes:
a) Unidades
rodeadas de calles: Para sectores a subdividir circundados por fracciones
amanzanadas en tres (3) o más de sus lados, las que determine la municipalidad
en cada caso. Para sectores a subdividir no comprendidos en el párrafo
anterior: Lado mínimo sobre vía de circulación secundaria: cincuenta (50 m)
metros.
Lado mínimo sobre vía de
circulación principal: ciento cincuenta (150) metros.
Se podrá adoptar el trazado
de una o más calles internas de penetración y retorno, preferentemente con
accesos desde una vía de circulación secundaria.
b) Parcelas:
|
Area
Urbana en general |
Ancho
Mínimo M. |
Sup.
Min. m2 |
|
Hasta 200 pers./ha |
12 |
300 |
|
De 201 hasta 500 pers./ha |
15 |
375 |
|
De 501 hasta 800 pers./ha |
20 |
600 |
|
De 801 hasta 1500 pers./ha |
25 |
750 |
|
Más de 1500 pers./ha |
30 |
900 |
|
Area
urbanas frente a litoral Río de la Plata y Océano Atlántico (hasta 5 Km.
desde la ribera). |
|
Hasta 200 pers./ha |
15 |
400 |
|
De 201 hasta 500 pers./ha |
20 |
500 |
|
De 501 hasta 800 pers./ha |
25 |
750 |
|
Más de 800 pers./ha |
30 |
900 |
|
Areas complementarias. Las dimensiones deberán guardar relación al tipo y la intensidad del uso asignado |
40 |
2000 |
|
Residencial extra-urbana |
20 |
600 |
En todos los casos la
relación máxima entre ancho y fondo de parcela no será inferior a un tercio
(1/3).
Dichas dimensiones mínimas
no serán de aplicación cuando se trate de proyectos urbanísticos integrales que
signifiquen la construcción de la totalidad de las edificaciones, dotación de
infraestructura y equipamiento comunitario para los cuales la municipalidad
mantenga la densidad establecida y fije normas específicas sobre F.O.S.,
F.O.T., aspectos constructivos, ubicación de áreas verdes y libres públicas y
otras de aplicación para el caso. El dictado de disposiciones reglamentarias o
la aprobación de proyectos exigirá el previo dictamen del Ministerio de Obras
Públicas.
Los mínimos antes indicados
no podrán utilizarse para disminuir las dimensiones de parcelas destinadas a
uso residencial creadas mediante la aplicación de normas que establecían
mínimos superiores.
Sólo podrán subdividirse
manzanas o macizos existentes, sin parcelar o parcialmente parcelados, en
nuevas parcelas, cuando se asegure a éstas la dotación de agua potable y que la
eliminación de excretas no contamine la fuente de aprovechamiento de agua.
ARTÍCULO 52
bis.- (Artículo incorporado por Ley 13342) Como caso particular de la categoría de
Proyectos Urbanísticos Integrales prevista en el artículo precedente, créase la
figura de “Conjuntos Habitacionales Preexistentes”. Quedarán encuadrados en
ésta categoría los emprendimientos de viviendas promovidos por el Instituto de
la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires, cuya construcción fuera iniciada
antes del 31 de Diciembre de 2004. En tales casos la autoridad de aplicación
emitirá mediante Acto Administrativo fundado un Certificado de Aptitud
Urbanístico, asignando indicadores adecuados para contener los usos y
volumetrías existentes. Asimismo señalará en caso de verificarse situaciones
inadecuadas, las medidas que la autoridad de aplicación en materia de viviendas
deba aplicar para mitigar los perjuicios que éstas urbanizaciones ocasionan.
ARTICULO
53°.- En áreas rurales las parcelas no podrán ser inferiores a una unidad
económica de explotación extensiva o intensiva, y sus dimensiones mínimas serán
determinadas en la forma establecida por el Código Rural, como también las de
aquellas parcelas destinadas a usos complementarios de la actividad rural.
ARTICULO
54°.- En las subdivisiones dentro de áreas urbanas que no impliquen cambio de
uso, podrán aceptarse dimensiones inferiores a las establecidas
precedentemente, ya sea por englobamientos que permitan generar parcelas con
dimensiones más acordes con las establecidas o por situaciones de hecho
dificilmente reversibles, tales como invasión de linderos e incorporación de
sobrantes.
ARTICULO
55°.- Prohíbese realizar subdivisiones en áreas rurales que impliquen la
creación de áreas urbanas con densidad bruta mayor de treinta (30) habitantes
por hectárea a menos de un kilómetro de las rutas troncales nacionales y provinciales,
y de trescientos (300) metros de los accesos a centros de población, con
excepción de las necesarias para asentar actividades complementarias al uso
viario y las industriales que establezca la zonificación correspondiente.
B)
Cesiones
ARTICULO
56°.- Al crear o ampliar núcleos urbanos, áreas y zonas, los propietarios de
los predios involucrados deberán ceder gratuitamente al Estado provincial las
superficies destinadas a espacios circulatorios, verdes, libres y públicos y a
reservas para la localización de equipamiento comunitario de uso público, de
acuerdo con los mínimos que a continuación se indican:
|
En
nuevos centros de Población |
Area verde |
Reserva Uso Público |
|
Hasta 60.000 habitantes |
6 m2/hab. (mínimo 1 hab.) |
3 m2/hab. |
|
Más de 60.000 hab. |
(Será determinado por el M.O.P. mediante estudio especial |
|
En ampliaciones de áreas
urbanas. |
|
de hasta 2.000 habitantes |
3,5 m2/hab. |
1 m2/hab. |
|
de 2001 a 3.000 hab. |
4 m2/hab. |
1 m2/hab. |
|
de 3.001 a 4.000 hab. |
4,5 m2/hab. |
1 m2/hab. |
|
de 4.001 a 5.000 hab. |
5 m2/hab. |
1,5 m2/hab. |
|
más de 5.000 hab. |
6 m2/hab. |
2 m2/hab. |
|
En reestructuraciones
dentro del área urbana: |
Rigen los mismos índices del
caso anterior, sin superar el diez (10) por ciento de la superficie a
subdividir para áreas verdes y el cuatro (4) por ciento para reservas de uso
público.
ARTICULO
57°.- Al parcelarse manzanas originadas con anterioridad a la vigencia de
esta ley, la donación de áreas verdes y libres públicas y reservas fiscales,
sin variar la densidad media bruta prevista para el sector, será compensada
mediante el incremento proporcional de la densidad neta y el F.O.T. máximos.
ARTICULO
58°.- (Decreto Ley 10128/83) Al crear o ampliar núcleos urbanos que limiten
con el Océano Atlántico deberá delimitarse una franja de cien (100) metros de
ancho, medida desde la línea de pie de médano o de acantilado, lindera y
paralela a las mismas, destinada a usos complementarios al de playa, que se
cederá gratuitamente al Fisco de la Provincia, fijada, arbolada, parquizada y
con espacio para estacionamiento de vehículos, mediante trabajos a cargo del
propietario cedente si la creación o ampliación es propiciada por el mismo.
Asimismo y sin perjuicio de lo anterior, dentro de las áreas verdes y libres
públicas que corresponda ceder, según lo estipulado en el artículo 56, no menos
del setenta (70) por ciento de ellas se localizarán en sectores adyacentes a la
franja mencionada en el párrafo anterior, con un frente mínimo paralelo a la
costa de cincuenta (50) metros y una profundidad mínima de trescientos (300)
metros, debidamente fijada y forestada. La separación máxima entre estas áreas
será de tres mil (3.000) metros.
ARTICULO
59°.- (Decreto Ley 10128/83) Al crear o ampliar núcleos urbanos se limiten
con cursos o espejos de agua permanentes, naturales o artificiales, deberá
delimitarse una franja que se cederá gratuitamente al Fisco Provincial arbolada
y parquizada, mediante trabajos a cargo del propietario cedente si la creación
o ampliación es propiciada por el mismo.
Tendrá un ancho de cincuenta
(50 m) metros a contar de la línea de máxima creciente en el caso de cursos de
agua y de cien (100 m) metros medidos desde el borde en el caso de espejos de
agua. El borde y la línea de máxima creciente serán determinados por la
Dirección Provincial de Hidráulica. Asimismo, cuando el espejo de agua esté
total o parcialmente contenido en el predio motivo de la subdivisión se
excluirá del título la parte ocupada por el espejo de agua, a fin de delimitar
el dominio estatal sobre el mismo. A los efectos de este artículo la zona del
Delta del Paraná se regirá por normas específicas.
ARTICULO
60°.- (Texto según Ley 13127) Por ninguna razón podrá modificarse el destino de las áreas verdes y
libres públicas, pues constituyen bienes del dominio público del Estado, ni
desafectarse para su transferencia a entidades o personas de existencia visible
o personas jurídicas públicas o privadas, ni aún para cualquier tipo de
edificación, aunque sea de dominio público, que altere su destino. Todo ello
salvo el caso de permuta por otros bienes de similares características que
permitan satisfacer de mejor forma el destino establecido.
ARTICULO
61°.- Autorízase al Poder Ejecutivo para permutar reservas fiscales, una vez
desafectadas de su destino original, por inmuebles de propiedad particular
cuando se persiga la conformación de reservas de mayor dimensión que las
preexistentes o ubicadas en mejor situación para satisfacer el interés público.
CAPITULO
IV
DE
LA INFRAESTRUCTURA, LOS SERVICIOS Y EL EQUIPAMIENTO COMUNITARIO
ARTICULO
62°.- Las áreas o zonas que se originen como consecuencia de la creación,
ampliación o reestructuración de núcleos urbanos y zonas de usos específicos,
podrán habilitarse total o parcialmente sólo después que se haya completado la
infraestructura y la instalación de los servicios esenciales fijados para el
caso, y verificado el normal funcionamiento de los mismos.
A estos efectos, se
consideran infraestructura y servicios esenciales.
A) Area Urbana:
Agua corriente, cloacas,
pavimentos, energía eléctrica domiciliaria, alumbrado público y desagües
pluviales.
B)
Zonas residenciales extraurbanas:
Agua corriente; cloacas para
sectores con densidades netas previstas mayores de ciento cincuenta (150)
habitantes por hectárea; alumbrado público y energía eléctrica domiciliaria;
pavimento en vías principales de circulación y tratamiento de estabilización o
mejorados para vías secundarias; desagües pluviales de acuerdo a las
características de cada caso.
Para los clubes de campo
regirá lo dispuesto en el capítulo correspondiente.
C)
Otras zonas:
Los que correspondan, por
analogía con los exigidos para las áreas o zonas mencionadas precedentemente, y
según las necesidades de cada caso, a establecer por los municipios.
En cualquier caso, cuando
las fuentes de agua potable estén contaminadas o pudieran contaminarse
fácilmente por las características del subsuelo, se exigirá el servicio de
cloacas.
ARTICULO
63°.- Se entiende por equipamiento comunitario a las edificaciones e
instalaciones destinadas a satisfacer las necesidades de la comunidad en
materia de salud, seguridad, educación, cultura, administración pública,
justicia, transporte, comunicaciones y recreación.
En cada caso la autoridad de
aplicación fijará los requerimientos mínimos, que estarán en relación con la
dimensión y funciones del área o zona de que se trate.
CAPITULO
V
CLUBES
DE CAMPO
ARTICULO
64°.- Se entiende por club de campo o complejo recreativo residencial a un
área territorial de extensión limitada que no conforme un núcleo urbano y reúna
las siguientes características básicas:
a) Esté localizada en área no urbana.
b) Una parte de la misma se encuentre equipada
para la practica de actividades deportivas, sociales o culturales en pleno
contacto con la naturaleza.
c) La parte restante se encuentre acondicionada
para la construcción de viviendas de uso transitorio.
d) El área común de esparcimiento y el área de
viviendas deben guardar una mutua e indisoluble relación funcional y jurídica,
que las convierte en un todo inescindible. El uso recreativo del área común de
esparcimiento no podrá ser modificado, pero podrán reemplazarse unas
actividades por otras; tampoco podrá subdividirse dicha área ni enajenarse en
forma independiente de las unidades que constituyen el área de viviendas.
ARTICULO
65°.-La creación de clubes de campo, estará supeditada al cumplimiento de
los siguientes requisitos:
1.- Contar con la previa aprobación municipal y
posterior convalidación técnica de los organismos competentes del Ministerio de
Obras Públicas. A estos efectos los municipios designarán y delimitarán zonas
del área rural para la localización de clubes de campo, indicando la densidad
máxima bruta para cada zona.
2.- El patrocinador del proyecto debe asumir la
responsabilidad de realizar las obras de infraestructura de los servicios
esenciales y de asegurar la prestación de los mismos, de efectuar el
tratamiento de las vías de circulación y accesos, de parquizar y arbolar el
área en toda su extensión y de materializar las obras correspondientes al
equipamiento deportivo, social y cultural.
2.1. Servicios esenciales:
2.1.1. Agua: Deberá asegurarse el
suministro para consumo humano en la cantidad y calidad necesaria, a fin de
satisfacer los requerimientos máximos previsibles, calculados en base a la
población tope estimada para el club. Deberá garantizarse también la provisión
de agua necesaria para atender los requerimientos de las instalaciones de uso
común.
Podrá
autorizarse el suministro mediante perforaciones individuales cuando:
a) La napa a explotar no esté comunicada ni
pueda contaminarse fácilmente por las características del suelo.
b) Los pozos de captación se efectúen de
acuerdo a las normas provinciales vigentes.
c) La densidad neta no supere doce (12)
unidades de vivienda por hectárea.
2.1.2. Cloacas: se exigirá cuando
las napas puedan contaminarse fácilmente como consecuencia de las particulares
características del suelo o de la concentración de viviendas en un determinado
sector.
2.1.3. Energía eléctrica: Se
exigirá para las viviendas, locales de uso común y vías de circulación.
2.2. Tratamiento de calles y accesos;
2.2.1. Se exigirá la pavimentación
de la vía de circulación que una el acceso principal con las instalaciones
centrales del club, con una capacidad soporte de cinco mil (5.000) kilogramos
por eje. Las vías de circulación secundaria deberán ser mejoradas con
materiales o productos que en cada caso acepte el municipio.
2.2.2. El acceso que vincule al
club con una vía externa pavimentada deberá ser tratado de modo que garantice
su uso en cualquier circunstancia.
2.2.3. Forestación: La franja
perimetral deberá arbolarse en su borde lindero al club.
2.3. Eliminación de residuos: Deberá utilizarse
un sistema de eliminación de residuos que no provoque efectos secundarios
perniciosos (humos, olores, proliferación de roedores, etc).
3. Deberá cederse una franja perimetral de ancho
no inferior a siete cincuenta (7,50 m) metros con destino a vía de circulación.
Dicha franja se ampliará cuando el municipio lo estime necesario. No se exigirá
la cesión en los sectores del predio que tengan resuelta la circulación
perimetral. Mientras la comuna no exija que dicha franja sea librada al uso
público, la misma podrá ser utilizada por el club.
ARTICULO
66°.- Los proyectos deberán ajustarse a los siguientes indicadores
urbanísticos y especificaciones básicas:
a)
La
superficie total mínima del Club, la densidad media bruta máxima de unidades de
vivienda por hectárea, la superficie mínima de las subparcelas o unidades
funcionales y el porcentaje mínimo de área común de esparcimiento con relación
a la superficie total se interrelacionarán del modo que establece el siguiente
cuadro:
|
Cantidad
Máxima De
Viviendas |
Densidad Bruta
Máxima(Viv./Ha.) |
Superficie Total Mínima
Ha. |
Superficie Mínima de
Unidades Funcionales (Lotes m2) |
Area Esparcimiento Mínima
sobre el Total de Superficie del Club |
|
80 |
8 |
10 |
600 |
40 |
|
225 |
7,5 |
30 |
600 |
30 |
|
350 |
7 |
50 |
600 |
30 |
Los valores intermedios se
obtienen por simple interpolación lineal, la superficie excedente que se
obtiene al respetar la densidad bruta, la superficie mínima de unidad funcional
configurada como lote y porcentaje mínimo de área común de esparcimiento o la
que resulte de superar el proyecto de Club de Campo la superficie total mínima
establecida, puede ser utilizada, según convenga en cada caso, para ampliar las
unidades funcionales o el área común de esparcimiento.
b) Dimensiones
mínimas de unidades funcionales: Regirán para las unidades funcionales cuando
las mismas se configuren como lotes y variarán con la superficie total del
club, debiendo tener veinte (20) metros de ancho como mínimo y la superficie
que establece el cuadro del inciso a) del presente artículo. La relación
ancho-profundidad no podrá ser inferior a un tercio (1/3).
c) Area común de
esparcimiento: Deberá ser arbolada, parquizada y equipada de acuerdo a la
finalidad del club, y a la cantidad prevista de usuarios.
Podrá computarse los espejos
de agua comprendidos dentro del título de dominio.
d) Red de
circulación interna: Deberá proyectarse de modo que se eliminen al máximo los
puntos de conflicto y se evite la circulación veloz. Las calles principales
tendrán un ancho mínimo de quince (15) metros y las secundarias y las sin
salida once (11) metros. En estas últimas el "cul de sac" deberá
tener un diámetro de veinticinco (25) metros como mínimo.
e) Las
construcciones podrán tener como máximo planta baja y dos (2) pisos altos y no
podrán ubicarse a menos de cinco (5) metros de los límites de las vías de
circulación.
f)
Cuando
se proyecten viviendas aisladas, la distancia de cada una de ellas a la línea
divisoria entre las unidades funcionales configuradas como lotes, no podrá ser
inferior al sesenta (60) por ciento de la altura del edificio, con un mínimo de
tres (3) metros. En caso de techos inclinados, la altura se tomará desde el
nivel del suelo hasta el baricentro del polígono formado por las líneas de
máxima pendiente de la cubierta y el plano de arranque de ésta. En los casos en
que las unidades funcionales no se generen como lotes se proyecten viviendas
apareadas, en cualquiera de sus formas, la separación mínima entre volúmenes
será igual a la suma de las alturas de cada uno de ellos.
g) Al proyectar
un club de campo deberán respetarse los hechos naturales del valor
paisajístico, tales como arboledas, particularidades topográficas, lagunas,
ríos y arroyos, así como todo otro elemento de significación en los aspectos
indicados.
ARTICULO
67°.- En las situaciones existentes, cuando una misma entidad jurídica agrupe
a los propietarios de parcelas ubicadas en un club de campo y existan calles
públicas, podrán convenirse con la respectiva municipalidad el cerramiento
total del área y la prestación de los servicios habitualmente de carácter
comunal bajo la responsabilidad de la institución peticionante.
En todos los casos se
garantizará que los organismos públicos, en el ejercicio de su poder de
policía, tengan libre acceso a las vías de circulación interna y control sobre
los servicios comunes.
ARTICULO
68°.- La infraestructura de servicios, así como el equipamiento comunitario
propio de áreas urbanas serán siempre responsabilidad de los titulares del
dominio de los clubes de campo.
ARTICULO
69°.- No podrán erigirse nuevos clubes de campo dentro de un radio inferior a
siete kilómetros (7 Km) de los existentes, contado desde los respectivos
perímetros en sus puntos más cercanos.
TITULO
IV
DE
LA IMPLEMENTACION DEL ORDENAMIENTO TERRITORIAL
CAPITULO
I
DEL
PROCESO DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL
ARTICULO
70°.- La responsabilidad primaria del ordenamiento territorial recae en el
nivel municipal y será obligatorio para cada partido como instrumento
sectorial.
ARTICULO
71°.- Se entiende, dentro del ordenamiento territorial, por proceso de
planeamiento físico, al conjunto de acciones técnico-político-administrativas
para la realización de estudios, la formulación de propuestas y la adopción de
medidas específicas en relación con la organización de un territorio, a fin de
adecuarlo a las políticas y objetivos de desarrollo general establecidos por
los distintos niveles jurisdiccionales (Nación, Provincia, Municipio) y en
concordancia con sus respectivas estrategias.
ARTICULO
72°.- En todo proceso de ordenamiento se deberá considerar especialmente el
sistema general de transporte y las vías de comunicación.
CAPITULO
II
DE
LOS ORGANISMOS INTERVINIENTES
ARTICULO
73°.- Intervendrán en el proceso de ordenamiento territorial a nivel
municipal sus oficinas de planeamiento, locales o intermunicipales, y a nivel
provincial el Ministerio de Obras Públicas, la Secretaría de Planeamiento y
Desarrollo y la Secretaría de Asuntos Municipales.
CAPITULO
III
DE
LOS INSTRUMENTOS DE APLICACION
ARTICULO
74°.- Los municipios contarán, dentro de la oficina de planeamiento, con un
sector de planeamiento físico que tendrá a su cargo los aspectos técnicos del
proceso de ordenamiento territorial del partido.
ARTICULO
75°.- El proceso de planeamiento se instrumentará mediante la elaboración de
etapas sucesivas que se considerarán como partes integrantes del plan de
ordenamiento. A estos efectos se establecen las siguientes etapas:
1.- Delimitación preliminar de áreas.
2.- Zonificación según usos.
3.- Planes de ordenamiento municipal.
4.- Planes particularizados.
ARTICULO
76°.- En cada una de las etapas del proceso de planeamiento establecido se
procederá a la evaluación de las etapas precedentes (excepto en los casos de
planes particularizados), a fin de realizar los ajustes que surjan como
necesidad de la profundización de la investigación de los cambios producidos
por la dinámica de crecimiento e impactos sectoriales, y por los resultados de
la puesta en práctica de las medidas implementadas con anterioridad.
ARTICULO
77°.- Se entiende por delimitación preliminar de áreas al instrumento
técnico-jurídico de carácter preventivo que tiene como objetivo reconocer la
situación física existente en el territorio de cada municipio, delimitando las
áreas urbanas y rurales y eventualmente zonas de usos específicos. Permitirá
dar en el corto plazo el marco de referencia para encauzar y controlar los
cambios de uso, pudiendo establecer lineamientos generales sobre ocupación y
subdivisión del suelo.
ARTICULO
78°.- Se entiende por zonificación según usos al instrumento técnico-jurídico
tendiente a cubrir las necesidades mínimas de ordenamiento físico territorial,
determinando su estructura general, la de cada una de sus áreas y zonas
constitutivas, en especial las de tipo urbano, estableciendo normas de uso,
ocupación y subdivisión del suelo, dotación de infraestructura básica y
morfología para cada una de ellas.
ARTICULO
79°.- La zonificación según usos podrá realizarse por etapas preestablecidas,
una vez producido el esquema de estructuración general, pudiendo incluir la
prioridad de sectores o distritos para la provisión de infraestructura,
servicios y equipamiento básicos como elemento indicativo para las inversiones
públicas y privadas.
ARTICULO
80°.- El plan de ordenamiento organizará físicamente el territorio,
estructurándolo en áreas, subáreas, zonas y distritos vinculados por la trama
circulatoria y programando su desarrollo a través de propuestas de acciones de
promoción, regulación, previsión e inversiones, mediante métodos operativos de
ejecución en el corto, mediano y largo plazo, en el cual deberán encuadrarse
obligatoriamente los programas de obras municipales, siendo indicativo para el
sector privado.
Fijará los sectores que
deban ser promovidos, renovados, transformados, recuperados, restaurados,
preservados, consolidados, o de reserva, determinando para cada uno de ellos
uso, ocupación y subdivisión del suelo, propuesta de infraestructura, servicios
y equipamiento, así como normas sobre características morfológicas.
ARTICULO
81°.- Los planes de ordenamiento podrán tener escala intermunicipal cuando
así se determine a nivel provincial o por iniciativa municipal, abarcando las
jurisdicciones de aquellos partidos que teniendo límites comunes y problemas
afines deban adoptar soluciones integradas. Las mismas se concentrarán de
acuerdo con los mecanismos técnico-administrativos que se establezcan a nivel provincial
y comunal.
ARTICULO
82°.- Se entiende por plan particularizado al instrumento técnico-jurídico
tendiente al ordenamiento y desarrollo físico parcial o sectorial de áreas,
subáreas, zonas o distritos, pudiendo abarcar áreas pertenecientes a partidos
linderos.
ARTICULO
83°.- (Decreto Ley 10128/83) Las Ordenanzas correspondientes a las distintas
etapas de los planes de ordenamiento podrán sancionarse una vez que dichas
etapas fueren aprobadas por el Poder Ejecutivo, el que tomará intervención,
previo dictamen de los Organismos Provinciales competentes, a los siguientes
efectos:
a) Verificar el grado de concordancia con los
objetivos y estrategias definidos por el Gobierno de la Provincia para el
sector y con las orientaciones generales y particulares de los Planes
Provinciales y Regionales de desarrollo económico y social y de ordenamiento
territorial (artículo 3, inciso b), así como el grado de compatibilidad de las
mismas con las de los Municipios linderos.
b) Verificar si se ajustan en un todo al marco
normativo referencial dado por esta Ley y sus disposiciones reglamentarias, y
si al prever ampliaciones de áreas urbanas, zonas residenciales extraurbanas e
industriales se han cumplimentado las exigencias contenidas en la misma para
admitir dichos actos.
ARTICULO
84°.- (Decreto-Ley 10128/83) Los
Municipios, mediante ordenanzas, podrán declarar a determinadas zonas en que el
suelo urbano se encuentre total o parcialmente inactivo, como:
1.- De provisión prioritaria de servicios y
equipamiento comunitario.
2.- De edificación necesaria.
3.- De englobamiento parcelario.
ARTICULO
85°.- La declaración de provisión prioritaria de servicios y equipamiento
implicará el compromiso de dotar a determinada zona de la infraestructura
necesaria y de orientar hacia la misma la inversión pública y privada que
posibilite un más racional ejercicio de usos predominantes.
Tal declaración obligará a
los organismos provinciales y municipales a incluir como prioridades en sus
programas de obras la realización de los trabajos necesarios para permitir la
prestación de los servicios y dotación de equipamiento. Se requerirá a los
organismos nacionales competentes que consideren dicha declaración para
compatibilizar también la prestación de los servicios a su cargo.
ARTICULO
86°.- Cuando las obras estuvieren ejecutadas, y a fin de lograr el máximo
aprovechamiento de las inversiones realizadas, los municipios podrán establecer
un gravamen especial a las parcelas baldías o con edificación derruída, que se
aplicará a obras de infraestructura y equipamiento comunitario.
ARTICULO
87°.- La declaración de un área como de edificación necesaria afectará a las
parcelas baldías como a las con
edificación derruída o paralizada, pudiendo el municipio establecer plazos para
edificar.
ARTICULO
88°.- Lo establecido en el artículo anterior se ajustará a las siguientes
condiciones:
a) Los plazos para edificar no podrán ser
inferiores a tres (3) ni superiores a ocho (8) años, contados a partir de la
declaración de edificación necesaria.
b) Los plazos señalados no se alterarán aunque
durante su transcurso se efectúen transmisiones de dominio, y cuando esto
ocurra deberá hacerse constar en la escritura y publicitarse en el Registro de
la Propiedad.
c) Transcurrido el plazo correspondiente sin
que se haya hecho obra alguna serán de aplicación multas de hasta cincuenta
(50) por ciento de la valuación fiscal de la parcela.
Si la obra se
hubiera indicado, pero no concluído, las multas a aplicar serán proporcionales
al grado de construcción faltante para concluir la misma por un monto máximo
del treinta (30) por ciento de la valuación fiscal de la parcela.
d) Producido el incumplimiento a que alude el
inciso anterior la parcela respectiva quedará por la presente ley declarada de
utilidad pública y sujeta a expropiación por parte de la municipalidad
respectiva.
Las multas que
se hubieren aplicado podrán deducirse de la indemnización que correspondiere
abonar.
e) También en estos casos podrá optarse por
aplicar un gravamen especial como se prevé en el artículo 86.
f) A los fines de este artículo, se entenderá
por edificación concluída al completamiento de las obras previstas con las
conexiones a los servicios necesarios, para permitir su habilitación.
ARTICULO
89°.-Expropiada la parcela, la municipalidad deberá ofrecerla en venta
pública subasta dentro de los seis (6) meses de inscripto el dominio a su
nombre, asumiendo el adquirente el compromiso de concluir la edificación en un
plazo no superior a los tres (3) años, contados también desde la inscripción del
dominio en el Registro de la Propiedad.
La venta se realizará con la
referida condición, cuyo incumplimiento dará lugar a la revocación del dominio
y a la aplicación de multas proporcionales al grado de construcción faltante
para concluir la obra y por un monto máximo del treinta (30) por ciento de la
valuación fiscal.
La obligación asumida deberá
anotarse en el Registro de la Propiedad.
ARTICULO
90°.- Los plazos establecidos en los artículos anteriores se considerarán
suspendidos en caso de fuerza mayor o caso fortuito debidamente probado.
ARTICULO
91°.- La declaración de englobamiento parcelario respecto de una determinada
zona o área, a fin de posibilitar su cambio de uso o reconformación parcelaria,
implicará por la presente ley su declaración de utilidad pública y sujeta a
expropiación por parte de la municipalidad.
ARTICULO
92°.- La Provincia ejecutará, con o sin la participación de entidades o
empresas privadas, programas de adecuación de uso o reconformación parcelaria
en áreas cuyo desarrollo sea prioritario.
TITULO
V
DE
LAS RESPONSABILIDADES Y SANCIONES
ARTICULO
93°.- Las infracciones a las obligaciones establecidas por la presente ley y
planes de ordenamiento comunales, serán sancionadas por las autoridades
municipales, de conformidad a lo dispuesto en el Código de Faltas Municipales.
ARTICULO
94°.- Las multas se graduarán según la importancia de la infracción cometida
y serán:
1.- De hasta un sueldo mínimo de la
administración municipal, cuando se trate de faltas meramente formales.
2.- De uno a cincuenta (50) sueldos mínimos de la
administración municipal, si fueren faltas que no causaren perjuicios a
terceros.
3.- De cincuenta (50) a quinientos (500) sueldos
mínimos de la Administración municipal, en los supuestos de violación a los
planes de ordenamiento territorial, que perjudiquen a terceros o infrinjan lo
dispuesto en materia de infraestructura de servicios, dimensiones mínimas de
parcelas, cambio de uso, factores de ocupación de suelo y ocupación total,
densidad y alturas máximas de edificación.
Podrán
disponerse, igualmente, la medidas accesorias previstas en el Código de Faltas
Municipales y en especial disponer la suspensión de obras, remoción, demolición
o adecuación de las construcciones erigidas indebidamente.
Los organismos
competentes del Ministerio de Obras Públicas podrán constatar la comisión de
infracciones y disponer medidas preventivas, remitiendo las actuaciones a la
municipalidad correspondiente para la aplicación de sanciones.
ARTICULO
95°.- La falta de pago de las multas en el término de diez (10) días
siguientes a la notificación, permitirá la actualización de su monto de acuerdo
a la variación producida hasta el momento del efectivo pago, según los índices
y procedimientos establecidos en el Código Fiscal.
ARTICULO
96°.- Cuando fuere responsable de la infracción algún profesional, la
autoridad administrativa enviará los antecedentes al Consejo o entidad
profesional respectiva, a los efectos de su juzgamiento.
Sin perjuicio de ello, podrá
disponerse la exclusión del infractor en las actuaciones donde se constate la
falta.
ARTICULO
97°.- Serán solidariamente responsables por las infracciones cometidas, el
peticionante, propietarios, empresas promotoras o constructoras y
profesionales, en su caso.
TITULO
VI
DE
LA APLICACION DE LA PRESENTE LEY
ARTICULO
98°.- Los municipios que no dispongan de planes aprobados y en vigencia,
deberán ejecutar la etapa de delimitación preliminar de áreas y completarla en
un plazo no superior a los ciento veinte (120) días, contados a partir de la
vigencia de la presente ley.
ARTICULO
99°.- Los municipios que tengan en vigencia zonificaciones y normas de uso,
ocupación, subdivisión y equipamiento del suelo, tendrán un plazo máximo de
ciento ochenta (180) días para adecuarlas a las exigencias de la presente ley.
Mientras tanto, podrán
continuar aplicando las normas que tenían en vigencia, con excepción de las
referidas a creación y ampliación de núcleos o centros de población, áreas y
zonas y las relativas a subdivisiones que impliquen cambio de uso del suelo,
para las que serán de aplicación inmediata las establecidas en esta ley.
ARTICULO
100°.- En tanto los municipios no cuenten con delimitación de áreas y
zonificación según usos, no podrán proponer la creación ni la ampliación o
restructuración de las áreas y zonas de sus núcleos urbanos, ni operaciones de
subdivisión de suelo que impliquen cambio de uso urbano. Tampoco podrán
autorizar densidades netas mayores de seiscientos habitantes por hectárea (600
hab/ha), en áreas urbanas que cuenten con todos los servicios esenciales
fijados para las subáreas urbanizadas, ni densidades netas mayores de ciento
cincuenta (150) habitantes por hectárea, en zonas o unidades rodeadas de calles
y parcelas con frente a calles que carezcan de cloacas.
ARTICULO
101°.- Todo parcelamiento originado en planos aprobados con anterioridad a la
presente ley, que carezca de las condiciones de saneamiento y servicios de agua
corriente o cloacas exigidos para el adecuado asentamiento poblacional, queda
sujeto a las restricciones para el uso que implica la prohibición de erigir
edificaciones hasta tanto se cumplimenten las condiciones de saneamiento o
infraestructuras necesarias. Igual limitación se aplicará cuando con
posterioridad a la aprobación del parcelamiento, se produzca la modificación de
las condiciones de hecho que determinaron su viabilidad.
El Poder Ejecutivo
establecerá las parcelas o zona afectada por la restricción y la municipalidad
correspondiente denegará la aprobación de planos o impedirá la edificación,
hasta tanto se efectúe la certificación de los organismos provinciales
competentes que acredite el cumplimiento de las condiciones exigidas.
La restricción al uso que se
establezca se anotará en el Registro de la Propiedad.
ARTICULO
102°.- (Decreto Ley 10128/83) Cuando el interés público lo requiera, el Poder
Ejecutivo podrá regular, mediante Decreto, la autorización de proyectos
referidos a situaciones particularizadas o zonas o distritos determinados, aún
cuando no se satisfagan algunos de los recaudos o indicadores establecidos en
la presente ley.
Dichas autorizaciones
deberán tener carácter general y ser compatibles con los objetivos y principios
establecidos en la presente ley para el proceso de ordenamiento territorial.
El organismo Provincial o
Municipal proponente deberá elevar la propuesta acompañada de los estudios que
la fundamentan.
ARTICULO
103°.- La presente ley tiene carácter de orden público y regirá a partir de su
publicación en el "Boletín Oficial", siendo aplicable a todo trámite
o proyecto que no tuviere aprobación definitiva.
ARTICULO
104°.- (Decreto Ley 10128/83) Deróganse las Leyes 695, 3468, 3487, 4739, 8809,
8684, 9116 y toda otra disposición que se oponga a la presente.